Kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen
Einem Mieter aus der Parkstraße in Darmstadt ist es mit Unterstützung des Mieterbundes Darmstadt gelungen, mit seiner Revision zum Bundesgerichtshof in Karlsruhe durchzusetzen, dass er eine von der Annington geforderdet Mieterhöhung von 40,73 € monatlich für Schönheitsreparaturen nicht zahlen muss (Urteil vom 09.11.2011). Das hatte sich die Deutsche Annington, mit 240.000 Wohnungen größter Vermieter in Deutschland, sicherlich anders vorgestellt.
Hintergrund der seit Mitte 2010 andauernden gerichtlichen Auseinandersetzung ist die heute eher selten anzutreffende mietvertragliche Regelung, wohnach nicht der Mieter für die regelmäßige Renovierung der Wohnung zuständig ist, sondern der Vermieter. Solche Vereinbarungen finden sich nicht selten in Altmietverträgen von Wohnungsbaugesellschaften, beispielsweise der HEGEMAG in DArmstadt, die vor einigen Jahren von der Bauverein AG übernommen wurde.
Immer wieder wurden erbitterte Auseinandersetzungen um die Frage geführt, ob in solchen Fällen der Mieter die Renovierungspflicht seines Vermieters durch einen monatlichen Zuschlag zur Mieter finanzieren muss. Bedeutung erhielt dieser Streit immer dann, wenn der Vermieter, wie vorliegend die Deutsche Annington, bei einer Mieterhöhung zusätzlich einen Zuschlag für Renovierung forderte, den es allerdings nach dem Darmstädter Mietspiegel gar nicht gibt.
Doch kein Vermieter jagte, wie die Deutsche Annington, seine Mieter deshalb durch alle gerichtlichen Instanzen. Dabei ist die Regelung, wonach der Vermieter für die Renovierung der Wohnung zuständig ist, durchaus nicht ungewöhnlich. Im Gesetz ist bis heute zu lesen, dass die Renovierung der Wohnung zu den Vermieterpflichten zählt. Es ist lediglich zulässig, dass die Renovierungspflicht im Mietvertrag an den Mieter übertragen werden darf. Wenn aber eine solche Regelung im Mietvertrag fehlt oder nicht wirksam ist, dann bleibt die Renovierung Teil des Pflichtenkatalogs des Vermieters.
Der Deutschen Annington ist dies ein Dorn im Augt. Sie haben Wohnungen zum Zwecke der Renditeerwirtschaftung gekauft. Investitionen passen nicht in das Konzept. Sie zog 2010 vor das Amtsgericht Darmstadt.
Konsequent bestätigte der BGH jetzt dem Darmstädter Mieter wie schon im Januar 2008 (09.07.2008 - VIII ZR 1818/07), dass es keinerlei Spielraum für den Vermieter gibt, wegen seiner Renovierungspflicht eine höhere Miete zu fordern. Für die Annington ist dies ein heftiger finanzieller Rückschlag, denn angesichts des großen Wohnungsbestandes summieren sich die jetzt abgelehnten Mieteinnahmen.
Den klagenden Darmstädter Mieter freut es. Er spart knapp 500 € im Jahr. Für viele anderen betroffenen Mieter in Darmstadt und der ganzen Republik hat er eine weitere sichere Rechtsgrundlage erstritten, auf der solche Forderungen künftig weitgehend risikolos abgelehnt werden können.
BGH VIII ZR 181/07
Der BGH hat entschieden, dass ein Zuschlag wegen Schönheitsreparaturen, die der Mieter gemäß dem zugrunde liegenden Vertrag nicht auszuführen hat, im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nicht möglich ist.
Der Entscheidung lag eine Mieterhöhung des Vermieters gemäß § 558 BGB zugrunde. Der Vermieter verlangte vom Mieter zusätzlich zur Erhöhung auf die ortsübliche Miete, welche sich gemäß Mietspiegel ergab, einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen.
Der BGH ist der Ansicht, dass das Gesetz einen solchen Zuschlag nicht vorsieht. Einen weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlages stünde dem Sinne und Zweck des § 558 BGB entgegen. Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von dem Vermieter geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen.
