Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats April 2021

Schadensersatz des Mieters nach vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

BGH VIII ZR 238/18

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Der Bundesgerichtshof hat sich in diesem Verfahren mit der Frage auseinandergesetzt, ob die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten als Schadensersatzforderung gegenüber dem ehemaligen Vermieter geltend gemacht werden können, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war.

Im Ausgangsfall wurde dem Kläger die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt. Da der Mieter nicht fristgemäß auszog, wurde er vom zuständigen Amtsgericht nach erfolgter Räumungsklage zur Räumung seiner Wohnung verurteilt. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Mieter unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung. Hierfür stellte ihm der Makler eine Provision von fast 30.000 € in Rechnung. In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien sodann einen Räumungsvergleich, worin sich der Mieter zum Auszug verpflichtete.

Da der Vermieter den in der Kündigung behauptete Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters jedoch nicht realisierte, nahm der Mieter ihn auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch und verlangte von ihm die Ersattung der Maklerprovision.

Der mit der Sache befasste BGH hat dazu entschieden, dass die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter beansprucht werden können. Zwar handele ein Vermieter pflichtwidrig, wenn er den behaupteten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, jedoch seien von der Schadensersatzpflicht des Vermieters die Kosten für die Maklerprovision, welche durch den Kauf einer Wohnung entstehen, nicht umfasst. Zwar stelle der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine Pflichtverletzung des Vermieters dar, denn es liegt nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nehmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einzuschalten.

Die dadurch entstehenden Maklerkosten sind jedoch nach Ansicht des BGH nicht mehr vom Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht umfasst, denn eine Haftung des Vermieters besteht nur für diejenigen adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss dazu in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall sei, da die Mieter mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen haben, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine neue Stellung als Eigentümer eingenommen haben.

Der bisherige Mieter unterliegt als späterer Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefungnis im Sinne von § 903 BGB gibt.

Darüber hinaus sei dieses Nutzungsrecht nicht zeitlich begrenzt, wohingegen es zum Wesen eines Mietvertrages gehört, dass dem Mieter nur ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Diese zeitliche Begrenzung sei auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in derartigen Fällen geht. Durch den Erwerb einer Eigentumswohnung verfolgt der Mieter jedoch bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs ein anderes Interesse als bisher.