Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats August 2019

Tatsächliche Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnung entscheidend

BGH VIII ZR 173/17

www.bundesgerichtshof.de

Soweit Betriebskosten gemäß Mietvertrag nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden, ist die tatsächliche Fläche entscheidend und nicht die davon abweichende, im Mietvertrag angegebene Fläche.

Grundlage dieser Entscheidung war eine Betriebskostenabrechnung in welcher die Kosten nach der im Vertrag angegebenen Fläche auf den Mieter verteilt wurden. Die Wohnung des Mieters im dritten Obergeschoss war laut Mietvertrag 120,05 Quadratmeter groß, inklusive einer Mansarde im fünften Obergeschoss. Die Grundfläche der Mansarde beträgt 16.95 Quadratmeter. Die Deckenhöhe der Mansarde liegt bei 1,90 Meter.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die Mansarde kein Zubehörraum sei und bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden müsse, da die Mansarde laut Mietvertrag zu Wohnzwecken mitvermietet worden sei. Eine volle Anrechnung der Mansardenfläche wurde jedoch abgelehnt, da die Deckenhöhe weniger als zwei Meter aufweise. In diesem Fall dürfe die Mansardenfläche nur zur Hälfte angesetzt werden, also mit 8,48 Quadratmeter. Für die Verteilung der Betriebskosten müsse von der tatsächlichen, von den gesetzlichen Vorgaben bestimmten Fläche der Wohnung ausgegangen werden. Diese beträgt im vorliegenden Fall 111,57 Quadratmeter und nicht 120,05 Quadratmeter. Keine Rolle spiele dabei, dass die Flächenabweichung geringer als 10 % betrage. Nach Ansicht des BGH ist jede Flächenabweichung im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung zu korrigieren.