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Urteil des Monats August 2021

Zur Wirksamkeit einer Indexmietvereinbarung

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BGH VIII ZR 42/20

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Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit den Voraussetzungen einer wirksamen Indexmietvereinbarung im Mietvertrag sowie der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung befasst.

Der beklagte Mieter hatte in seinem Formularmietvertrag die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 b BGB akzeptiert. Gestützt auf diese Vereinbarung begehrte der Vermieter von dem Beklagten eine Mieterhöhung um 120,00 € monatlich. Dem Mieterhöhungsschreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamtes anbeigefügt.

Da der Mieter die Erhöhung der Miete nicht akzeptierte, verklagte der Vermieter diesen zur Zahlung einer um 120,00 € monatlich erhöhten Miete. Der mit dieser Entscheidung befasste Bundesgerichtshof überprüfte insoweit zunächst die Indexmietvereinbarung. Entgegen der Ansicht des Beklagten urteilte der BGH, dass diese nicht mangels Angabe eines Basisjahrs des Verbraucherpreisindexes unwirksam sei. Eine solche Angabe verlange der Wortlaut des § 557 b Abs. 1 BGB nicht. Hiernach genüge die schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Die mietvertragliche Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete sei auch nicht deshalb unwirksam, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557 b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist. Hiernach muss die Miete während der Geltung einer Indexmiete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Auch diese Angabe des Beginns der Wartefrist bedürfe es ausweislich des Wortlauts von § 557 b Abs. 1 BGB zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete nicht. Der Wirksamkeit der Indexmietklausel stehe letztlich auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben sei, ob sich die Brutto- oder Nettomiete ändert, da aus der maßgebenden Sicht des verständigen Mieters die Mietstruktur eindeutig sei. Bei einer vereinbarten Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen werde aus Sicht des verständigen Mieters stets die Nettokaltmiete von der Indexierung erfasst. Der Bundesgerichtshof entschied daher, dass die Mieterhöhung des klagenden Vermieters wirksam war und der Mieter zur Zahlung des begehrten Erhöhungsbetrages verpflichtet ist.