Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats Dezember 2021

Vereinbarter Kündigungsausschluss gilt nicht gegenüber dem Ersteher in der Zwangsversteigerung

BGH VIII ZR 76/20

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof befasste sich in dieser Entscheidung mit der Frage, ob ein im Mietvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss auch nach der Zwangsversteigerung der Wohnung gegenüber dem Ersteigerer gilt.

Im entscheidungsrelevanten Fall wurde die Wohnung des Mieters durch den Ersteigerer nach Zuschlag wegen Eigenbedarf gekündigt. Da der Mieter trotz der Kündigung seine Wohnung nicht räumte und sich auf den mietvertraglichen Kündigungsausschluss berief, verklagte der Vermieter den Mieter auf Räumung der Wohnung.

Alle Instanzen gaben der Räumungsklage der neuen Eigentümer statt. Die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen" entfaltet keine Wirkung gegenüber dem durch die Zwangsversteigerung in das Mietverhältnis eingetretenen Ersteigerer.

Die Kündigung des neuen Eigentümers habe das Mietverhältnis wirksam beendet. Der Ersteher sei nicht an den im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden. Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers könne nach der Ansicht des BGH als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als notwendiger Bestandteil des Zuschlagbeschlusses nicht durch eine, wie hier, vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner (vormaliger Eigentümer) und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.