Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats Februar 2021

BGH erweitert Kontrollrecht des Mieters bei Nebenkostenabrechnungen

BGH VIII ZR 118/19

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Mit dieser Entscheidung stellte der BGH klar, dass das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Nebenkostenabrechnung sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege erstreckt.

Nach der Ansicht des Senats steht einem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist. Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören neben den eigentlichen Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Nur mit diesen wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses dafür bedarf es nicht. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Dies gilt auch für die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege, unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abfluss- oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten unterschiedliche Abrechnungsmethoden anwendet.

Mit Hilfe der Zahlungsbelege könne der Mieter die Berechtigung der Beträge überprüfen, die er zahlen soll. Nur so könne kontrolliert werden, ob die Rechnungsbeträgte wie in der Abrechnung ausgewiesen auch vom Vermieter beglichen wurden und nicht etwaige Kürzungen vorgenommen oder Preisnachlässe gewährt wurden.

Beanstandungen muss der Mieter bis zum Ablauf des 12. Monats nach Erhalt der Abrechnung vorbringen. Allerdings bedeutet dies nicht, dass der Mieter sich immer so lange Zeit lassen darf, die Abrechnung zu beanstande. Diese Frist legt lediglich den Zeitpunkt fest, ab dem keine Einwände mehr möglich sind. Von daher sollte der Mieter die Abrechnung umgehend nach Erhalt prüfen und dem Vermieter schriftlich seine Einwände mitteilen lassen.