Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats Januar 2020

Abrechnung der Mietkaution innerhalb angemessener Frist

BGH VIII ZR 141/17

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In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, wann die Abrechnung der Mietkaution fällig ist.

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprücher er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

Im Ausgangsfall hatte der Vermieter nach dem Auszug des Mieters diesen auf restliche Mietzahlung und Schadensersatz in Anspruch genommen. Über die von den Mietern zu Mietbeginn gleistete Barkaution in Höhe von 1.680,00 € hat der Kläger und Vermieter nicht ausdrücklich abgerechnet. Der Beklagte stellte insoweit seinen Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber der Forderung des Klägers zur Aufrechnung.

Der BGH bejahte insweit die Fälligkeit des zurückzuzahlenden Kautionsanspruchs, da der Vermieter die Kaution nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Ende des Mietverhältnisses abgerechnet habe.

Zwar gebe es keine starre Frist, innerhalb derer der Vermieter die Kaution abrechnen müsse; deren Länge sei vielmehr von den Umständen des Einzelfalles abhängig. In der Regel sei eine Frist von drei bis sechs Monaten ausreichend; bei komplizierten Abrechnungsverhältnissen könne die Frist jedoch auch länger sein. Jedenfalls müsse der Vermieter dann abrechnen, wenn ihm bekannt ist, welche Ansprüche ihm aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter noch zustünden.

Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter innerhalb einer angemessenen Frist nach Auszug zu erklären, welche Ansprüche er aus dem Mietverhältnis noch geltend macht.Da die Art und Weise der Abrechnung gesetzlich nicht vorgegeben ist, kann diese ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Eine Abrechnung durch schlüssiges Verhalten ist anzunehmen, wenn der Vermieter Ansprüche durch Aufrechnung oder durch Klageerhebung geltend macht.