Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats Juni 2021

Anwendbarkeit von Wohnraum- oder Gewerberaummiete

BGH VIII ZR 66/19

www.bundesgerichtshof.de

Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum oder Gewerberaum vorliegt, kommt es laut Bundesgerichtshof auf den Nutzungszweck an, den der Mieter mit der Anmietung der Mietsache vertragsgemäß beabsichtigte.

Im Ausgangsfall hatte die DPS GmbH & Co.KG im Jahre 2009 acht Wohnungen vom Kläger angemietet. Mit Schreiben vom 25.08.2011 kündigte der Kläger den schriftlichen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen. Das Berufungsgericht hatte die Kündigung des Mietvertrages als unwirksam beurteilt, da diese entgegen dem Begründungserfordernis gemäß § 573 Abs. 3 BGB kein berechtigtes Interesse enthalte. Die insoweit unterstellte Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts ergebe sich aus dem Wortlaut der Vertragsurkunde, welcher zudem als "Mietvertrag für Wohnraum" überschrieben worden sei.

Der mit der Revision befasste Bundesgerichtshof teilte diese Ansicht des Berufungsgerichts jedoch nicht. Nach Ansicht des BGH war das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB vom Kläger nicht zu beachten, da vorliegend kein Wohnraummietverhältnis zugrunde lag. Der Zweck des Vertrages lag vielmehr darin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder Dritten zu Wohnzwecken überlässt.

Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarung zu ermitteln. Entscheidend ist dabei der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck und somit die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll.

Da die beklagte GmbH die Räume nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet hat, weil sie als Personenhandelsgesellschaft keinen eigenen Wohnbedarf haben kann, war hier das Wohnraummietrecht nicht anwendbar. Der Vertragszweck bestand vielmehr in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte. Unerheblich ist dabei laut BGH, ob der betreffende Vertrag als "Wohnraummietvertrag" überschrieben worden war. Allein entscheidend für die Anwendbarkeit des jeweiligen Rechtsgebietes ist die Tatsache, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet oder nicht.