Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats November 2021

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

BGH VIII ZR 22/20

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In dieser Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof im Rahmen einer zu prüfenden Mieterhöhung mit den Kriterien für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auseinandergesetzt.

Im Ausgangsfall begehrte der Kläger 2017 von den beklagten Mietern eine Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 66,86 €. Zur Begründung bezog er sich auf die Werte des Berliner Mietspiegels von 2017. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das zunächst mit der Klage befasste Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin ab, da es im Rahmen der Prüfung des Mietspiegels zu dem Ergebnis gelangte, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unterhalb der bereits von den Mietern entrichteten Nettomiete liege. Auf die Berufung der Vermieter hat das Landgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens der Klage zur Erhöhung der Miete jedoch stattgegeben. Die Mieter begehrten daher mit der Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Der mit diesem Rechtsstreit befasste Bundesgerichtshof gab der Revision statt. Zwar sei nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens anstatt unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels bestimmt hat. Das Berufungsgericht habe aber dabei die den für die Bildung der ortsüblichen Miete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt, indem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagten die erhöhte Miete schuldeten. Maßgeblich sei jedoch der Zeitpunkt, an dem den Beklagten das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. 

Dabei ist die ortsübliche Vergleichmiete nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete. Entscheidend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist vielmehr der Zeitraum der vergangenen sechs Jahre. Nur die Mieten, die in diesem Zeitraum vor der Mieterhöhung für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wurden, dürfen zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. Die sechsjährige Frist ist laut Ansicht des BGH ab dem Zeitpunkt zu berechnen, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist.

Die verlangte Miete darf zudem innerhalb von drei Jahren die jeweils gültige Kappungsgrenze nicht überschreiten. Ob der Kappungsgrenzenbetrag eingehalten wurde, errechnet sich nach der MIete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde.