Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats Oktober 2020

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter unwirksam

BGH VIII ZR 277/16

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Der BGH hat mit dieser Entscheidung klargestellt, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Im zugrunde liegenden Fall hat der Mieter eine Wohnung im nicht renoviertem Zustand angemietet. Der von der Vermieterin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Vermieterin jedoch als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrte die Vermieterin Schadensersatz vom Mieter.

Der beklagte Mieter hat sich hiergegen auf die Rechtsprechung des BGH ( VIII ZR 185/14) berufen und den Anspruch abgelehnt, da eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ungültig ist. Die klagende Vermieterin war der Ansicht, dass diese Rechtsprechung hier keine Anwendung finden könne, da der Mieter mit der Vormieterin im Jahr 2008 eine Renovierungsvereinbarung getroffen hatte. In dieser hatte sich der Mieter zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet.

Der BGH vertritt dazu jedoch weiterhin die Auffassung, dass der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, formularmäßig nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann. Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. Der Schadensersatzanspruch der Vermieterin wurde daher als unbegründet zurück gewiesen.