Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats Oktober 2021

Formale Ordnungsmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung für Gewerberaum

©4th Life Photography | stock.adobe.com

BGH XII ZR 40/20

www.bundesgerichtshof.de

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung damit befasst, welche Anforderungen an eine Nebenkostenabrechung über gewerbliche Räume zu stellen sind.

Im Ausgangsfall stritten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses über die Neuerteilung von Nebenkostenabrechnungen. Das klagende Land mietete von der Beklagten Räumlichkeiten zur gewerblichen Nutzung. Die Beklagte erteilte für die Jahre 2012 bis 2015 jeweils im Folgejahr Nebenkostenabrechnungen, die alle mit Guthabensbeträgen zugunsten des Klägers abschlossen. Der Kläger hielt die Abrechnungen jedoch für formell und materiell fehlerhaft. Aus diesem Grund erhob er Klage auf Neuerteilung der Abrechnungen.

Der Bundesgerichtshof entschied insoweit, dass der Abrechnungsanspruch des Klägers bereits durch die Erteilung der Nebenkostenabrechnungen der Beklagten erfüllt worden sei, weil die Abrechnungen keine Fehler aufwiesen.

Es war ausreichend, dass die jeweiligen Betriebskosten, die Gesamtfläche und die Bezugsdaten als "Gesamtanteile" angegeben wurden. Die Flächenermittlung müsse nicht im Einzelnen bereits aus der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar sein. Ob die gesamten Kosten umlagefähig sind, sei ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, welche nur mittels Einsicht in die Belege überprüft werden könne.

Der BGH ist der Ansicht, dass es zur Erfüllung der Abrechnungspflicht des Vermieters genügt, wenn dieser eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, und es nicht darauf ankommt, ob die abgerechneten Kosten sowie die Umlage auf die Mieter auch materiell richtig sind. Eine Nebenkostenabrechnung müsse keine nachvollziehbare Darstellung zur Flächenermittlung enthalten. Zumindest begründe es keinen formellen Mangel der Abrechnung, wenn in dieser die zugrunde gelegten Flächen nicht erläutert worden sind.

Es reicht aus, wenn die Abrechnung den Anforderungen des § 259 BGB entspricht und dementsprechend eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthällt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, müssen in einer Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der gleisteten Vorauszahlungen enthalten sein. Dies war im vorliegenden Fall erfüllt.