Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats September 2018

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist auch bei Renovierungsvereinbarung unwirksam

BGH VIII ZR 277/16

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Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass Mieter, die bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, nicht verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, auch wenn sie sich in einer Vereinbarung mit dem Vermieter dazu verpflichtet haben. Damit hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter, der nach dem Mietvertrag keinen Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, diese auch nicht über den Umweg einer Absprache zwischen dem Mieter und seinem Vormieter verlangen kann.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter bei Einzug eine unrenovierte Wohnung überlassen. Der von dem Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Am Ende der Mietzeit führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die die Vermieterin jedoch als mangelhaft ansah und diese deshalb durch einen Malerbetrieb nacharbeiten ließ. Die dadurch verursachten Kosten klagte die Vermieterin beim Mieter ein. Die Vermieterin vertrat im Rahmen der Klagebegründung die Ansicht, dass aufgrund der mit dem Mieter getroffenen individuellen Renovierungsvereinbarung eine Verpflichtung zur Durchführung der Renovierung bestand, obwohl die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.

Der BGH vertrat die Ansicht, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenovierten oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch eine individuelle Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Der BGH entschied insoweit, dass ein Vermieter sich nicht auf Absprachen berufen kann, die ein Mieter mit seinem Vormieter aus Anlass einen Mieterwechsels trifft. Die Vereinbarungen, die Mieter untereinander treffen, seien in ihrer Wirkung auf die Mieter beschränkt und hätten keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter enthaltenen Verpflichtungen.