Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats September 2020

Instandhaltungsanteil muss von den Modernisierungskosten abgezogen werden

VIII ZR 81/19

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Mit dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Indstandhaltungsanteil bei einer Modernisierung durch den Vermieter von den eigentlichen Modernisierungskosten in Abzug gebracht werden muss. Modernisiert der Vermieter die Wohnung, indem er beispielsweise die alten aber noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit besserer Wärmedämmung austauscht, so muss er bei der anschließenden Mieterhöhung die Kosten abziehen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart.

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und einer anschließenden Mieterhöhung gebiete es nicht, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung lediglich bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen und darüber hinaus bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch ausreichend funktionsfähig sind und bislang einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartendenen Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind, ebenfalls einen entsprechenden Instandhaltungsanteil in Abzug zu bringen.

Bislang musste der Mieter alle Kosten der Modernisiserung tragen, solange die ersetzten Bauteile nicht defekt waren. Ein Instandhaltungsanteil wurde regelmäßig nicht abgezogen, solange die ersetzten Bauteile noch funktionsfähig waren. Vermieter dürfen daher Modernisierungskosten ab sofort nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer der dann erneuerten Bauteile verstrichen war - und zwar unabhängig davon, ob das ersetzte Bauteil bereits mangelbehaftet war oder nicht.