Aktuelles vom Mieterbund

Urteil des Monats Februar 2019

Mindestanforderungen an ein Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung

BGH VIII ZR 190/17

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Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung festgestellt, dass eine Mieterhöhungserklärung auch dann wirksam ist, wenn diese mit einem Sachverständigengutachten begründet wurde, obwohl der Gutachter die konkrete Mietwohnung nicht besichtigt hat. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs genüge bei Wohnanlagen vielmehr die Besichtigung einer Wohnung des gleichen Typs (sogenanntes Typengutachten). Die gutachterlichen Feststellungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssten allerdings auf der Besichtigung einer genügenden Anzahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit innerhalb der Wohnanlage beruhen.

Im Ausgangsfall begehrte die Klägerin vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 47,69 € monatlich. Im Mieterhöhungsschreiben nahm die Klägerin zur Begründung Bezug auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieser hatte die Wohnung des Mieters jedoch nicht aktuell besichtigt. In seinem Gutachten verwies er auf frühere Besichtigungen dieser Wohnung sowie auf weitere Wohnungen der Vermieterin, die über eine ähnliche Ausstattung verfügen.

Das Berufungsgericht hatte die Klage auf Zustimmung zunächst abgewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei, weil das Sachverständigengutachten nicht den Anforderungen des § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB entspricht.

Der BGH hat diese Entscheidung aufgehoben und vertritt die Ansicht, dass für die Begründung einer Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten nur erforderlich sei, dass das Gutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhhung hergeleitet werden könne. Dem Mieter müsse es lediglich möglich sein, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und ansatzweise selbst zu überprüfen. Der Sachverständige müsse nur eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einorden. Dazu sei eine vorherige Besichtigung der Wohnung nicht notwendig. Die erforderlichen Informationen zur konkreten Wohnung des Mieters könne der Gutachter auch auf anderem Weg erhalten haben.