FAQ - Die häufigsten Fragen

Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, muss der Vermieter einmal im Jahr im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die tatsächlich angefallenen Kosten ermitteln und den geleisteten Vorauszahlungen gegenüberstellen. Dabei muss der Abrechnungszeitraum ein Jahr betragen. Die Abrechnung muss eine Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Gesamtkosten, Verteilerschlüssel sowie der Kostenanteil des Mieters müssen übersichtlich gegliedert sein.
Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorlegen. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handelt, kann der Vermieter nichts mehr nachfordern, wenn er diese Frist versäumt. Eine seltene Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nicht verschuldet hat.

Ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar oder erscheinen einzelne Nebenkostenpositionen im Vergleich zur Vorjahresabrechnung ungewöhnlich hoch, kann der Mieter die Einsicht in die dazugehörigen Unterlagen fordern. Die Vorlage der Belege muss am Ort der Mietwohnung oder in zumutbarer Entfernung erfolgen, wenn der Vermieter keine Kopien gegen Kostenerstattung versenden will. Solange der Vermieter die Einsicht in die Originalbelege verweigert, kann der Mieter die geforderte Nachzahlung zurückbehalten.

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter schriftlich gegenüber dem Vermieter vorbringen. Die Einwendungsfrist des Mieters ist jedoch den Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung begrenzt. Der Mieter muss im Zweifel nachweisen, dass dem Vermieter sein Einwendungsschreiben noch vor Ablauf der Einwendungsfrist zugegangen ist. Dieser Nachweis ist möglich, wenn das betreffende Schreiben mit Einschreiben/Rückschein verschickt wurde und der Mieter den Rückschein erhalten hat oder wenn es unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurde.

Nach Ablauf der Frist von zwölf Monaten kann der Mieter nur noch formelle Mängel der Abrechnung, aber keine inhaltlichen Fehler mehr beanstanden.

Wechselt während einer laufenden Abrechnungsperiode der Eigentümer muss der neue Vermieter über alle während dieser Zeit geleisteten Vorauszahlungen abrechnen. Über die bei Eigentümerwechsel bereits abgeschlossenen Abrechnungsperioden muss der alte Vermieter abrechnen.

Wurde im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart, sind alle Kosten mit der monatlichen Zahlung abgegolten. Eine Nebenkostenabrechnung wird nicht erstellt.

Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Das heißt, die normale Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mietzeit oder ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, muss dem Mieter/Vermieter unzumutbar sein. Ob das der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Dabei kommt es insbesondere darauf an, in welchem Umfang Mieter und Vermieter ein Verschulden trifft. Die möglichen fristlosen Kündigungsgründe ergeben sich aus dem Gesetz.

Einer fristlosen Kündigung muss grundsätzlich eine schriftliche Abmahnung vorausgehen. Das heißt der Mieter muss dem Vermieter zunächst Gelegenheit zur Abhilfe geben. Dazu muss er ihm eine angemessene Frist setzten. Erst wenn diese verstrichen ist, kann der Mieter fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist nur in ganz wenigen Ausnahmefällen entbehrlich.

Auch die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Kündigungsgründe müssen so genau angegeben werden, dass die andere Vertragspartei beurteilen kann, ob die Vorwürfe berechtigt sind. Pauschale Behauptungen reichen hierzu nicht. Die Kündigungsgründe sollten darüber hinaus nachweisbar sein.

Die Hausordnung ist meistens Bestandteil des Mietvertrages und kann von keiner Vertragspartei einseitig abgeändert werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung über die Hausordnung kann der Vermieter nicht einseitig zusätzliche Pflichten und Lasten der jeweiligen Mieter begründen, indem er eine Hausordnung dem Mieter nachträglich aushändigt oder im Hausflur aushängt.

Ist die Schnee- und Eisbeseitigung gemäß vertraglicher Regelung auf den Mieter abgewälzt worden oder hat der Mieter diese Aufgabe jahrelang durch praktische Ausführung akzeptiert, muss der Mieter ab sieben Uhr morgens bis zwanzig Uhr abends Schnee fegen und streuen. Bei Dauerschneefall hat der Mieter während des Tages die Reinigungs- und Streuarbeiten zu wiederholen. Streitig ist in der Rechtsprechung, ob der Mieter, der wegen seines hohen Alters oder krankheitsbedingt nicht mehr zum Schneefegen in der Lage ist, von seiner Pflicht befreit ist oder für eine Vertretung sorgen muss. Während der Abwesenheit des Mieters hat er für eine Vertretung zu sorgen.

Wurde vom Mieter gemäß Mietvertrag die Treppenhausreinigung übernommen, so bestimmt sich der Reinigungsturnus entweder nach der Hausordnung oder falls diese keine Regelung enthält, nach gesonderter Vereinbarung mit dem Vermieter. Grundsätzlich bleibt es dem Mieter überlassen, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit er seine Reinigungspflicht erfüllt. Während der Abwesenheit des Mieters hat er für eine Vertretung zu sorgen.

Die Energiepreise auf dem Weltmarkt sind auf neue Rekordhöhen gestiegen! Infolgedessen sind die Preise für Heizöl und Gas ebenfalls in Schwindel erregende Höhen geklettert.

Die Schlussabrechnung am Ende der Heizperiode wird daher für viele Mieter, wie schon in den letzten Jahren, zu erheblichen Nachzahlungen führen.

Daher ist es unser Anliegen, Ihnen mit praktischen Hinweisen und Tipps zu helfen Heizkosten zu sparen. Wie das geht, erfahren Sie hier:
 

Gesundes Raumklima
Sie sollen sich in Ihrer Wohnung wohl fühlen, ein gesundes Raumklima hilft dabei. Forscher haben festgestellt: der Mensch fühlt sich bei einer Temperatur von 19-21 Grad Celsius und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 40-45 % am wohlsten.
Mit einem Thermometer und einem Luftfeuchtigkeitsmesser, die schon sehr preiswert im Handel erhältlich sind, können Sie Ihr Raumklima überprüfen.

Heizkostenersparnis durch richtiges Lüften
In jedem Raum gibt es eine bestimmte Menge an Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf. Diese Feuchtigkeit entsteht in der Küche und im Bad. Aber auch der Mensch verdunstet im Durchschnitt 2 Liter Wasser pro Tag. So kann es passieren, dass sich zu viel Feuchtigkeit in Ihren Räumen befindet.
Wenn Sie nicht regelmäßig lüften, setzt sich diese Feuchtigkeit an Ihren Wänden und Fensterinnenflächen ab. Die Folge ist, dass die Wände feucht werden und sich im schlimmsten Fall unangenehmer Schimmel bildet.
Dagegen können Sie nur eines machen. Kurz und gründlich lüften. Das machen Sie am besten, indem Sie drei- bis viermal täglich, am besten zuerst morgens, die Heizkörper herunterstellen und jeweils Ihre Fenster für ca. 5 - 10 Minuten weit aufmachen.
Tagsüber sollten Sie die Fenster geschlossen halten (nicht kippen).

Gleichmäßig heizen - und trotzdem sparen
Es gibt Mieter, die tagsüber ihre Heizung einfach abstellen. Viele berufstätige Mieter gehören dazu. Sie wollen durch diese Maßnahmen Heizkosten sparen, was verständlich ist. Aber das ist wärmetechnisch nicht richtig.
Durch die Wärmeabstrahlung der Heizkörper werden die Wände, Decken und zum Teil auch die Fußbodenflächen ‘angewärmt’. Diese trockenen Wandflächen geben dann gleichmäßig die Wärme in den Raum zurück.
Wird nicht geheizt, kühlen die Wände aus, Feuchtigkeit schlägt sich an den Wänden nieder, die Wärmedämmwirkung der Wände wird ausgeschaltet, die Räume kühlen aus. Das heißt, ein berufstätiger Mieter kommt abends in seine ausgekühlte Wohnung und wartet eine beträchtliche Zeit ehe er sich wohlfühlen kann. Außerdem kostet dieses An- und Aufwärmen sehr, sehr viel Energie.
Wenn Sie tagsüber nicht zu Hause sind, drosseln Sie Ihre Heizung auf ca. 15-16 Grad Celsius, damit die Wände nicht auskühlen. Wenn Sie in den Abendstunden Ihre Heizung kurzfristig höher stellen, dann werden Sie feststellen, wie in kürzester Zeit Ihre Räume wieder eine angenehme Temperatur besitzen. Das gilt übrigens auch nachts, wenn Sie schlafen: bei einer nächtlichen Temperatursenkung auf 16 Grad Celsius sparen Sie ungefähr 6 % Energiekosten.

Zusammengefasste Tipps zum Energiesparen:

1. Raumtemperatur - richtig eingestellt. Ein Grad mehr in der ganzen Wohnung bedeutet ca. 6 % mehr Energiekosten. Daher stellen Sie die Heizung nie höher als nötig.
2. Heizen Sie Ihre Räume unterschiedlich. Diele oder Flur, Küche und Schlafzimmer brauchen nicht so warm zu sein wie das Wohnzimmer. Innentüren möglichst schließen. Fachleute empfehlen folgende Temperaturen:
   • Küche 18 °C
   • Diele o. Flur 15 °C
   • Bad 23 °C
   • Wohnzimmer 21 °C
   • Kinderzimmer 20 °C
   • Schlafzimmer 18 °C
3. Die Sonne heizt kostenlos mit!
   Die Wintersonne ungehindert durch die Scheiben scheinen lassen und auch warme Wollsachen zu Hause tragen.
4. Kein teures Nachtleben mehr! Drei bis vier Grad Celsius Raumtemperatur nachts weniger tun es auch. Vorhänge, und falls vorhanden, Rollos vor die Fenster ziehen (aber nicht vor die Heizkörper): das hält Wärme zurück.
5. Kein Dauerlüften, sondern kurz und kräftig lüften! Jeweils drei- bis viermal täglich, auf Durchzug achten, jeweils 5 - 10 Minuten.
6. Lassen Sie die Heizkörper keine Luft holen! Luft in den Heizkörpern verschlechtert die Wärmeabgabe. Luft an den Entlüftungsventilen solange herauslassen bis das Heizwasser heraustritt.
7. Nicht die Heizkörper verdecken! Die Warmluft muss von den Heizkörpern frei in den Raum zirkulieren können.

Viel Erfolg beim Sparen!

1. Zwei- bis dreimal täglich stoßlüften, d.h. die Fenster kurzzeitig (5 - 10 Minuten) weit öffnen. Kippstellung ist wirkungslos und vergeudet Energie und kühlt die Außenwand zusätzlich aus.
2. Möglichst mehrfach am Tag, mindestens jedoch morgens und abends lüften.
3. Faustregel: je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden. Folgende Temperaturen sollten auch in der kühleren Jahreszeit eingehalten werden: Im Wohnzimmer, Kinderzimmer und in der Küche 20 Cº, im Bad 21 Cº, nachts im Schlafzimmer 14 Cº.
4. Die Heizung ist auch bei Abwesenheit nie ganz abzustellen. Ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teurer als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur.
5. Innentüren von unterschiedlich beheizten Räumen geschlossen halten. Dies gilt insbesondere für nicht beheizte Zimmer.
6. Nicht von einem Zimmer in ein anderes, sondern immer nach außen lüften.
7. Große Mengen an Wasserdampf (z.B. durch Kochen oder Baden) sofort nach außen ab lüften. Die Zimmertür geschlossen halten, damit sich der Wasserdampf nicht in den übrigen Räumen verteilt.
8. Muss Wäsche in der Wohnung getrocknet werden, öfter nach außen lüften.
9. Große Schränke möglichst 2 bis 4 cm von den Außenwänden entfernt stellen.
10. Besonders bei neuen Isolierglasfenstern häufiger lüften als früher.

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Vereinbarungen über höhere Beträge sind unwirksam.

Will der Mieter die Kaution nicht in bar, sondern in Form eines Sparbuchs oder einer Bürgschaft erbringen, braucht er das Einverständnis des Vermieters. Eine entsprechende Vereinbarung sollte gleich in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Nach der gesetzlichen Regelung darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen zu den üblichen Sparbuchzinsen anzulegen. Über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution kann der Mieter einen Nachweis verlangen.

Die Zinsen www.kautions-zins.de müssen vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution an den Mieter erstattet werden.

Beim Wohnungswechsel sollte der Mieter nie damit rechnen, die Kaution sofort zurück zu bekommen, denn die Rechtsprechung gibt dem Vermieter bis zu sechs Monate Zeit für die Prüfung, welche Forderungen ihm noch gegen den Mieter zustehen. Auch wenn noch Nebenkosten abzurechnen sind, erlauben die meisten Gerichte dem Vermieter, einen Teil der Kaution (bis zur Höhe der Vorauszahlungen für 3 Monate) einzubehalten, bis die Nebenkosten abgerechnet und bezahlt sind.

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, notwendige Reparaturen selbst auszuführen oder zu bezahlen. Viele vorgedruckte Mietverträge enthalten jedoch eine Verpflichtung des Mieters, die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn mehrere Voraussetzungen eingehalten sind:

• Die Verpflichtung des Mieters darf sich nur auf solche Teile der Wohnung beziehen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Wasserhähne, Fenstergriff usw.
• Die Klausel muss eine Obergrenze für jede Einzelreparatur von höchstens 120,- Euro enthalten. Außerdem muss eine Obergrenze für mehrere Reparaturen pro Jahr angegeben werden, welche nach Auffassung der meisten Gerichte insgesamt 8% der Jahresmiete nicht überschreiten darf.
• Der Mieter darf nur zur Kostentragung, nicht zur Ausführung der Reparatur verpflichtet werden.

Ist eine der Voraussetzungen nicht eingehalten, z.B. keine Obergrenze in das Vertragsformular eingetragen, muss der Mieter überhaupt keine Reparaturkosten tragen. Enthält der Mietvertrag aber eine wirksame Kleinreparaturklausel, muss zunächst der Vermieter die Reparatur ausführen lassen und dem Mieter auf Wunsch die Rechnung vorlegen. Liegen die Kosten der Reparatur über der vereinbarten Obergrenze, muss der Mieter sich nicht, also auch nicht anteilig, an den Reparaturkosten beteiligen, denn dann liegt keine Kleinreparatur mehr vor.

Mieter und Vermieter können Mietverträge auf unbestimmte Zeit ordentlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.

Die fristgemäße Kündigung berechtigt den Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angabe eines Kündigungsgrundes zu beenden. Die dreimonatige Frist für Kündigungen des Mietvertrages durch den Mieter gilt auch für Altmietverträge auf unbestimmte Zeit, die eine längere Kündigungsfrist enthalten. Verträge, die nach dem 01.09.2001 geschlossen worden sind, dürfen für den Mieter keine längere Kündigungsfrist als drei Monate vorsehen

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur mit der Angabe eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) kündigen. Für den Vermieter gelten jedoch gestaffelte Kündigungsfristen. Diese ergeben sich für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden aus den vertraglichen Regelungen. Ab dem 01.09.2001 gilt für Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei weitere Monate. Wenn im Mietvertrag jedoch eine andere, längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, so ist diese für den Vermieter verbindlich.

Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig von der/den kündigenden Mietvertragspartei/en unterschrieben werden. Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitzählen soll. Der Kündigende muss darüber hinaus den Zugang der Kündigung nachweisen. Hierfür reicht ein Einschreiben mit Rückschein oder der Einwurf der Kündigung in den Briefkasten des Empfängers per Zeugen aus.

Der Mieter ist berechtigt einer fristgemäßen Kündigung zu widersprechen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Sollte in der Kündigung jedoch kein Hinweis auf den Kündigungswiderspruch erfolgt sein, ist der Widerspruch entbehrlich und kann noch in einem etwaigen Räumungsprozess nachgeholt werden.

Wenn ein Mietshaus in rechtlich selbständige Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, können die jeweiligen Eigentumswohnungen einzeln verkauft werden. Für die betroffenen Mieter sind die Rechte nach der erfolgten Umwandlung nur schwer durchschaubar. Deshalb erhalten Sie nachfolgend die wichtigsten Hinweise, die es nach der erfolgten Umwandlung zu beachten gilt:

1. Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses ändert zunächst nichts an den bestehenden Mietverhältnissen. Insbesondere stellt die Umwandlung keinen Kündigungsgrund dar.
2. Wenn der Vermieter die umgewandelte Wohnung verkaufen will, muss er zunächst den Mieter der jeweiligen Wohnung über dessen Vorkaufsrecht informieren. Dazu reicht es aus, wenn der Vermieter den Mieter über den mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag informiert. Ab dieser Kenntnis beginnt das Vorkaufsrecht des Mieters mit einer Frist von zwei Monaten zu laufen. Der Mieter kann binnen dieser Frist entscheiden, ob er in den Kaufvertrag zwischen dem Vermieter und dem Dritten eintreten möchte.
3. Hat der Mieter kein Interesse am Kauf seiner Wohnung beziehungsweise macht der Mieter keinen Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht und wird die Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft, so gilt in Hessen für einige Städte eine achtjährige Kündigungssperrfrist für den Käufer der wegen Eigenbedarf kündigen möchte. Erst nach Ablauf dieser Sperrfrist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf für den Käufer möglich.
4. Für alle anderen Städte und Gemeinden in Hessen gilt eine bundesweite Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Innerhalb dieser Zeit darf der Käufer nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Nach Ablauf der dieser kurzen Sperrfrist ist jedoch eine Kündigung möglich.

Grundsatz
Bei der Wohnungsvermittlung gilt ab sofort das Bestellerprinzip. Wer den Makler bestellt, muss auch seine Provision zahlen. Danach muss der Mieter nur dann die Maklerprovision bezahlen, wenn er den Makler selbst beauftragt hat und wenn dieser aufgrund eines bestehenden Maklervertrages mit seinem Auftraggeber eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt hat und durch diese Tätigkeit ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Hat dagegen der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines Mieters an die Hand gegeben, muss der Mieter keine Provision bezahlen.

Maklervertrag
Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen werden. Dabei muss deutlich werden, dass der Wohnungssuchende einen Vertrag schließt und bei erfolgreicher Vermittlung oder erfolgreichem Nachweis eine Vergütung fällig wird. Mündliche Verträge sind unwirksam. Diese gesetzlichen Regelungen zum Schutz des Mieters dürfen nicht umgangen werden. Der Vermieter ist nicht berechtigt, bei Abschluss des Mietvertrages festzulegen, dass der Mieter die Maklercourtage übernimmt. Auch derartige Vereinbarungen sind ungültig.

Berechtigung zum Wohnungsangebot
Weitere Bedingung ist, dass der Wohnungsvermittler vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten die Zustimmung erhalten hat, die Wohnung anzubieten. Dadurch soll verhindert werden, dass der Makler Wohnungen anbietet, von denen er zufällig von anderen erfahren hat oder die er aus Anzeigen in Zeitungen oder im Internet entnommen hat.

Tätigkeit des Maklers
Der Makler muss dem Mieter entweder eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt haben. Für die Nachweistätigkeit des Maklers reicht es aus, wenn der Makler dem Mieter die notwendigen Kenntnisse für den Eintritt in die Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter verschafft hat. Hierfür ist es grundsätzlich ausreichend, dass die Adresse der Wohnung und die Adresse des Vermieters mitgeteilt wird. Wurde vereinbart, dass der Makler eine Vermittlungstätigkeit entfaltet, so muss der Makler mit dem Vermieter verhandelt haben und auf einen Vertragsabschluss hingewirkt haben.

Mietvertrag
Durch die Tätigkeit des Maklers muss ein Mietvertrag zustande kommen. Dabei bleibt der Provisionsanspruch auch dann bestehen, wenn der Mieter den Vertrag nach kurzer Zeit wieder kündigt oder im Einvernehmen mit dem Vermieter wieder aufhebt. Die Tätigkeit des Maklers muss für den Mietvertragsabschluss ursächlich geworden sein.

Ausschluss des Provisionsanspruchs
Der Provisionsanspruch ist ausgeschlossen, wenn die oben aufgeführten Voraussetzungen nicht vorliegen oder wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung ist. Der Makler bekommt auch dann keine Provision, wenn durch den vermittelten Mietvertrag, das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

Höhe des Provisionsanspruchs
Die Maklerprovision ist auf zwei Nettomonatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt.

Ausschluss des Provisionsanspruchs
Der Provisionsanspruch ist ausgeschlossen, wenn die oben aufgeführten Voraussetzungen nicht vorliegen oder wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung ist. Der Makler bekommt auch dann keine Provision, wenn durch den vermittelten Mietvertrag, das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

Rückforderung der Provision
Wenn Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, ist die Rückforderung des Provisionsanspruchs möglich.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Soweit während der Mietzeit Mängel an der Wohnung auftreten, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren und der Vermieter den Mangel sofort beseitigen.

Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Dabei spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Schäden trifft. Entscheidend ist nur, dass ein Mangel vorliegt, den der Mieter nicht selbst verursacht hat.

Für den Zeitraum, in dem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, kann der Mieter die Miete kürzen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter mitgeteilt hat und durch den Mangel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegeben ist. Darüber hinaus muss der Mieter den Mangel beweisen können. Die Höhe der Minderungsquote ist je nach Einzelfall zu bemessen. Sie wird von den Gerichten höchst unterschiedlich bewertet. Daher sollte man vor einer Mietkürzung unbedingt den örtlichen Mieterverein konsultieren. Die Mietminderung darf jedoch nicht rückwirkend vorgenommen werden, wenn der Mieter sein Minderungsrecht kannte und die Miete trotzdem vorbehaltslos gezahlt hat. Sie ist nur für die Zeit zulässig in welcher der Mangel auch noch fortbesteht. Die Minderung kann einseitig vorgenommen werden und bedarf keiner vorherigen Zustimmung durch den Vermieter.

Der Mieter hat einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Instandsetzung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist. Sollte der Vermieter mit der Instandsetzung des Mangels in Verzug geraten, kann der Mieter dem Vermieter ankündigen, dass er im Wege der sogenannten Ersatzvornahme den Mangel auf Kosten des Vermieters durch eine Fachfirma auf Kosten des Vermieters beseitigen lässt. Diese kann der Mieter bei Nichtzahlung durch den Vermieter nach schriftlicher Ankündigung von der übernächsten Monatsmiete abziehen.

Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Ausgeschlossen sind einseitige Mieterhöhungen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist oder der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält, die Miete also vertragsgemäß sowieso nach festen Zeitabständen um bestimmte Beträge erhöht wird.
Die Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter vom Mieter nur verlangen, wenn

• zwischen der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und der nächsten Erhöhung mindestens 15 Monate liegen,
• die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren 15% nicht übersteigen (Kappungsgrenze)
• die ortsübliche Miete nicht überschritten wird (Mietspiegel) und
• die Formalitäten eingehalten sind.

Zur Einhaltung der Formalitäten gehört u.a. die Textform, d.h. der Text muss lesbar, der Aussteller angegeben und der Abschluss der Erklärung erkennbar sein. Eine Unterschrift ist dann nicht unbedingt erforderlich. Außerdem muss das Mieterhöhungsverlangen eine Begründung enthalten. Als Begründung sind nur der Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten zugelassen. Für die Entscheidung über die Mieterhöhung muss der Vermieter dem Mieter mindestens zwei volle Kalendermonate Zeit lassen. Erst danach muss der Mieter seine Zustimmung erklären und die höhere Miete zahlen, wenn alle Voraussetzungen eingehalten sind. Ist das Mieterhöhungsverlangen überhöht, muss der Mieter ggf. nur teilweise zustimmen. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung muss der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters verlangen, sondern kann dem Mieter einfach mitteilen, ob und in welchem Umfang die Miete erhöht wird. Auch diese Mieterhöhung muss in Textform abgegeben werden und eine Berechnung der Höhe und Erläuterung der Gründe enthalten. Voraussetzung ist die Durchführung einer Modernisierung durch den Vermieter, also von Maßnahmen zur Verbesserung (nicht nur Instandhaltung) der Wohnung, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder bauliche Maßnahmen auf Grund gesetzlicher Vorschriften. In diesem Fall darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen, welche für die Wohnung angefallen sind. Eine Obergrenze gibt es nicht. Die Erhöhung wird ab dem dritten Monat nach Eingang der Mieterhöhungserklärung wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Erhöhung schon vor Ausführung der Modernisierungsarbeiten angekündigt hat. Hatte der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mindestens drei Monate vor Durchführung der Modernisierung in Textform angekündigt, kann er die Mieterhöhung erst neun Monate nach Abschluss der Arbeiten fordern. In beiden Fällen der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungserklärung muss bis zum Ende des zweiten Monats nach Eingang des Mieterhöhungsschreibens abgegeben werden und wird dann zum Ende des vierten Monats nach dessen Zugang wirksam.

 

Seit dem 01.09.2001 wurden die Regelungen über befristete Verträge grundlegend geändert. Alle Mietverträge die nach diesem Datum abgeschlossen wurden, können nur dann eine feste Laufzeit vereinbaren, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, dass er nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit entweder

• die Räume für sich oder einen namentlich zu benennenden Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts nutzen will;
• die Räume beseitigen oder grundlegend sanieren will und dadurch dir Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde;
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Hat der Vermieter einen dieser Gründe im Mietvertrag aufgeführt, gilt der Mietvertrag auf die vereinbarte Zeit abgeschlossen und kann von keiner Vertragspartei vor Ablauf der Befristung fristgemäß gekündigt werden.

Alte befristete Verträge, die noch vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, sind jedoch auch ohne die Angabe eines der vorgenannten Befristungsgründe gültig und können frühestens zum Ablauf der vereinbarten Zeit gekündigt werden.
 

Mit einem sorgfältig ausgefüllten Mietvertrag kann schon im Vorfeld viel Ärger vermieden werden. Auf mündliche Zusagen des Vermieters sollte man sich nicht verlassen, sondern gleich den Vertrag entsprechend ergänzen.

Am besten lässt man sich ausreichend Bedenkzeit geben, um den Vertrag genau durchlesen und vom Mieterbund prüfen lassen zu können. Besteht dazu keine Gelegenheit und möchte der Vermieter ein vorgedrucktes Vertragsformular verwenden, sollten vor allem die hand- oder maschinenschriftlichen Eintragungen und Ergänzungen des Vermieters vom Mieterbund geprüft werden.

Wichtig sind vollständige Angaben der Namen und Anschriften der Vermieter und eine genaue Beschreibung des Mietobjekts einschließlich aller Zubehörräume, Stellplätze usw. Sieht der Vertrag einen Ausschluss der Kündigung oder einen Verzicht auf die Kündigung für mehrere Jahre vor, sollte gut überlegt werden, ob derartige Vereinbarungen eingehalten werden können. Auch nach der Unterschrift kann sich eine Überprüfung des Vertrags durch den Mieterbund lohnen, da nicht alle vorgedruckten Klauseln (so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen) wirksam sind.

Unter einer Modernisierung versteht der Gesetzgeber alle Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnung, des Hauses oder des dazugehörigen Grundstückes dienen, und zum anderen solche, die zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen. So wird der Einbau einer Zentralheizung, von Thermostatventilen, von Warmwasserboilern oder Wasserzählern, von Türöffnungs- und Gegensprechanlagen oder von Schallschutzfenstern als Modernisierungsmaßnahme anerkannt. Auch Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung stellen eine Wertverbesserung dar. Werden allerdings Holzfenster gegen Kunststofffenster mit wärmedämmender Isolierverglasung ausgetauscht, liegt die Wertverbesserung nur in der Isolierverglasung.
Derartige Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden. Damit der Mieter jedoch weiß, welche Maßnahmen auf ihn zukommen und mit welcher Mieterhöhung er zu rechnen hat, muss der Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich und detailliert anzukündigen. In der Ankündigung muss der Vermieter genau beschreiben, welche Arbeiten er durchführen will, welchen Umfang die Arbeiten haben, wann die Arbeiten beginnen, wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung aufgrund dessen zu erwarten ist.
Diese Angaben müssen so detailliert sein, dass sich der Mieter eine genaue Vorstellung von den geplanten Maßnahmen machen kann. Sind Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geplant, müssen die einzelnen Tätigkeiten exakt abgegrenzt werden. Handelt es sich bei der Modernisierung um Maßnahmen, die eine Energie- oder Wassereinsparung zum Ziel haben, wie der Einbau einer neuen Heizungsanlage, muss der Vermieter darüber hinaus möglichst exakt darlegen, wie sich im Gegenzug zur Mieterhöhung die künftigen Heizkosten entwickeln.

In Ausnahmefällen muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden:

• die Bauarbeiten beeinträchtigen den Mieter derart, dass dies auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Bestimmung schützt insbesondere alte und kranke Menschen, für die die Belästigungen durch Lärm und Schmutz zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen können;
• die Wohnung wird durch die geplante Maßnahme vollkommen verunstaltet;
• der Mieter hat die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters schon selbst mit einem erheblichen Kostenaufwand modernisiert;

Umstände die für den Mieter eine Härte begründen, sind bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter in Textform mitzuteilen.

Der Vermieter kann bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten abzüglich Instandhaltungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Mieterhöhung muss schriftlich erklärt werden. Die Mieterhöhung ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.

Ist die zu erwartende Mieterhöhung für den Mieter aus finanziellen Gründen nicht zumutbar, muss er die Mieterhöhung nicht oder nicht in vollem Umfang leisten. Voraussetzung ist auch hier, dass der Mieter den Härtefall bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform geltend gemacht hat.

Viele Mieter glauben, sie könnten das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist beenden, wenn sie dem Vermieter drei Nachmieter präsentieren. Dieses Gerücht ist ebenso weit verbreitet wie falsch!
Der Vermieter kann natürlich freiwillig einen Nachmieter akzeptieren und das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter beenden. Verpflichtet ist er dazu in der Regel nicht, denn der Mieter kann mit dreimonatiger Frist kündigen. Nur wenn der Mieter längerfristig auf eine Kündigung verzichtet hat, kann er seinen Mietvertrag durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig beenden. Liegt ein solcher Fall vor oder ist der Vermieter einverstanden, muss der Mieter einen geeigneten Nachmieter vorschlagen. Geeignet ist der Nachmieter, wenn er bereit ist, den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkung zu akzeptieren, die Wohnung durch seine Familie nicht überbelegt ist und er wirtschaftlich in der Lage ist, seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zu erfüllen. Ist der Mieter zur Nachmieterstellung berechtigt und lehnt der Vermieter geeignete Nachmieter ohne wichtigen Grund ab, kann der Mieter dennoch verlangen, dass sein Mietverhältnis vorzeitig beendet wird. Sagt dagegen der Nachmieter ab, bleibt der bisherige Mieter an seinen Mietvertrag gebunden.

Renovierung bedeutet das Tapezieren oder Streichen der Wände und Decken, der Heizkörper und Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nach der gesetzlichen Regelung obliegt diese Pflicht dem Vermieter. Fast alle vorgedruckten Mietverträge wälzen jedoch die Renovierungspflicht auf den Mieter ab. Einige dieser Vertragsklauseln hat der Bundesgerichtshof inzwischen für ungültig erklärt. Ob die Regelung des eigenen Mietvertrags gültig ist oder nicht muss im Einzelfall genau geprüft werden. So hat der Bundesgerichtshof unter anderem entschieden, dass Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Schönheitsreparaturen innerhalb starrer Fristen von beispielsweise 3 oder 5 Jahre auszuführen, ungültig ist. Wirksam ist z.B. Klausel "Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen". Im Regelfall ist die Renovierung in den Wohnräumen alle 5 Jahre, in Küche und Bad alle 3 Jahre und in den Nebenräumen alle 7 Jahre erforderlich. Je nach Grad der Abnutzung können die Zeitabstände in Ausnahmefällen auch kürzer oder länger sein.

Ist der Mieter wirksam zur Ausführung der Renovierung verpflichtet, muss er die Arbeiten fachmännisch in mittlerer Art und Güte ausführen. Andernfalls kann der Vermieter Schadensersatz fordern, wenn er dem Mieter zuvor eine Frist zur Nachbesserung gesetzt hat.

Auch ohne vertragliche Verpflichtung zur Renovierung kann eine Schadensersatzpflicht des Mieters entstehen, wenn er die Wohnung während seiner Mietzeit mit unüblichen Farben oder Mustern versehen und dies bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht rückgängig gemacht hat.

Hat der Mieter die Wohnung jedoch unrenoviert übernommen, muss er die Wohnung bei Auszug auch dann nicht renovieren, wenn der Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel enthält.

 

Gerade in den Wintermonaten beeinträchtigen feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung das Wohlbefinden der Bewohner. Es handelt sich dabei immer um Mängel der Mietsache.

Der Mieter ist jedoch nur dann zur Mietminderung berechtigt, wenn Ursache für die auftretende Feuchtigkeit Schäden am Haus oder Baumängel sind. Die Mietkürzung ist jedoch ausgeschlossen, wenn falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters Ursache des Mangels ist, da der Mieter den Mangel dann selbst verursacht hat.

Oft liegt auch eine Kombination beider Ursachen vor. Dann verringert das Mitverschulden des Mieters den Anspruch auf Mietminderung. Bei der Ursachenforschung muss jedoch stets zwischen Feuchtigkeit "von innen" und Feuchtigkeit "von außen" entschieden werden.

Dem Mieter stehen so viele Wohnungsschlüssel zu, wie für die Anzahl der Bewohner erforderlich ist. Zusätzliche Schlüssel, z.B. für Putzhilfe oder Pflegedienst können auf eigene Kosten nachgemacht werden. Auch diese Schlüssel müssen dem Vermieter am Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben werden.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, gegen den Willen des Mieters einen Wohnungsschlüssel zu behalten. Bei längerer Abwesenheit muss der Mieter dem Vermieter allerdings mitteilen, bei wem er im Haus oder in der Nähe für Notfälle einen Schlüssel hinterlegt hat.

Der Mieter sollte unbedingt auf die rechtzeitige und vollständige Rückgabe der Wohnungsschlüssel am Ende des Mietverhältnisses achten, um zu vermeiden, dass der Vermieter weiter Miete von ihm fordern kann. Bei Verlust eines Wohnungs- oder Haustürschlüssels ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ihn ein Verschulden trifft. Kein Verschulden und damit keine Ersatzpflicht besteht z.B., wenn dem Mieter der Schlüssel trotz sorgfältiger Verwahrung gestohlen wird.

 

Zur Schneeräumung ist ein Mieter nur dann verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist oder wer dies durch jahrelange praktische Ausführung so akzeptiert hat. Nachträglichen Aufforderungen des Vermieters, künftig Schnee zu räumen braucht nicht gefolgt zu werden. Es gilt Folgendes zu beachten:

1. Wer Schnee räumen muss, hierzu aber wegen Krankheit oder hohem Alter dauerhaft nicht in der Lage ist, wird von seiner Verpflichtung frei. So hat zumindest das Landgericht Darmstadt entschieden. Andere Gerichte verweisen darauf, dass in diesen Fällen ein Vertreter gesucht werden muss.
2. Wer beruflich tagsüber abwesend ist oder sich im Urlaub befindet, muss dafür sorgen, dass der Schnee von einem Nachbarn oder sonstigen Vertreter geräumt wird.
3. Grundsätzlich genügt es, einen Streifen von 1,20 Meter Breite auf dem Bürgersteig zu räumen und mit Sand, Asche oder Splitt zu streuen.
4. Schnee muss in der Zeit von sieben Uhr morgens bis zwanzig Uhr abends geräumt werden und zwar nach dem Schneefall. Lediglich bei Dauerschneefall muss eventuell auch mehrmals geräumt werden.
5. Arbeitsgeräte und Streumaterial hat der Vermieter zu stellen, außer es ist vertraglich etwas anderes vereinbart oder der Mieter zahlt dies schon immer selbst.
6. Ist dennoch einmal ein Schaden eingetreten, sollte sich der Mieter erkundigen, ob eine bestehende Gebäudehaftpflichtversicherung solche Schäden abdeckt. Zahlt er eine solche Versicherung in den Nebenkosten anteilig mit, haftete er nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.

 

Im Mietvertrag ist die Tierhaltung häufig nur mit Erlaubnis des Vermieters vorgesehen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf, wird von den Gerichten nicht ganz einheitlich beurteilt. Nach freiem Ermessen darf er aber nicht entscheiden, sondern muss zumindest sachliche Gründe für eine Ablehnung vorbringen können.

Kommt es zu Beeinträchtigungen des Hauses oder der Nachbarn, kann die Erlaubnis widerrufen werden.

Enthält der Mietvertrag eine Regelung, welche die Tierhaltung gänzlich verbietet, ohne eine Erlaubnis des Vermieters vorzusehen, ist diese Regelung ungültig. Unzulässig sind auch Klauseln, welche die Tierhaltung davon abhängig machen, dass die Erlaubnis des Vermieters schriftlich erteilt wird.

Auch wenn der Mietvertrag keine Regelung enthält, ist eine umfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalls erforderlich, wobei Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen sind. Nur Kleintiere dürfen ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung gehalten werden.

 

Der Verkauf eines Hauses wirkt sich nicht auf das Mietverhältnis der Mieter aus. Die zuvor abgeschlossenen Mietverträge bleiben bestehen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter gleichzeitig Eigentümer des Hausgrundstücks ist und die Wohnung dem Mieter bereits übergeben war.
Die Mietverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über.

Einen Sonderfall stellt die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen dar, die so genannte Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Bei Umwandlung und anschließendem Verkauf der Eigentumswohnung steht dem Mieter steht das Vorkaufsrecht zu. Der Mieter muss im Falle eines Verkaufs seiner Wohnung über den Inhalt des Kaufvertrags informiert werden und hat das Recht, die Wohnung selbst zu kaufen. Das Vorkaufsrecht muss innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Für den Mieter gelten dann die Bedingungen des vorgelegten Kaufvertrags, insbesondere derselbe Kaufpreis.

Verkauft der Vermieter die Wohnung unter Verletzung seiner Verpflichtung, den Mieter wegen des Vorkaufsrechts über den Abschluss eines Kaufvertrags zu informieren, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche zu.

Kauft der Mieter die von ihm bewohnte Wohnung nicht selbst, besteht für den Käufer eine Kündigungssperrfrist. Innerhalb dieser Frist kann er das Mietverhältnis weder wegen Eigenbedarfs kündigen, noch um die Wohnung in anderer Weise, z.B. durch Umbau, wirtschaftlich zu verwerten.

Die Kündigungssperrfrist kann unterschiedlich lang sein. Es gelten die jeweiligen Verordnungen.

Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche von Wohnungen. Die Wohnfläche wird gemäß der Wohnflächenverordnung wie folgt berechnet:

Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m, Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m² haben und Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt.

Zur Hälfte berechnet werden:

Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m.

Nicht berechnet werden:

Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m.

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von:

• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Flure und Dielen
• Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
• Küchen
• Badezimmer und Toilettenräume

Zur Wohnfläche gehören außerdem die Flächen von:

• Wintergärten
• Schwimmbädern und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (zum Beispiel Sauna- und Fitnessräume)

Bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche werden zur Wohnfläche angerechnet:

• Balkone
• Loggien
• Terrassen
• Dachgärten

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von:

• Kellerräumen
• Abstellräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Von der Wohnfläche abgezogen werden:

• Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 m², die in ganzer Raumhöhe durchgehen,
• Türnischen,
• Vormauerungen und Verkleidungen, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt und sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen (z. B. Raumgebilden um Installationen wie zum Beispiel im Badezimmer).

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung