Ob Silberfischchen im Bad, Motten im Kleiderschrank, Bettwanzen, Kakerlaken oder gar Mäuse in der Küche – irgendwann hat fast jeder einmal mit solchen uneingeladenen Gästen zu tun. Was tun, wenn es so weit ist? Wann muss der Kammerjäger ran? Und was kann man tun, um es gar nicht so weit kommen zu lassen?
In einer Wohnung kann sich allerlei unappetitliches Getier einnisten, das den Wohngenuss erheblich trüben kann. Berechtigen diese ungebetenen Gäste zu einer Mietminderung? Die Fälle wegen Mietminderung aufgrund Ungezieferbefalls vor Gericht ähneln sich häufig in einem Punkt, nämlich den Einlassungen von Mieter und Vermieter. Der Mieter macht eine erhebliche Beeinträchtigung seines ungestörten Mietgebrauchs geltend, der Vermieter wendet ein, dass der Mieter selbst schuld sei.
Wer trägt die Verantwortung
Entscheidend ist daher die Frage, wer den Ungezieferbefall zu verantworten hat. Für die Gerichte ist die Entscheidung häufig nicht ganz einfach. Einig ist sich die Rechtsprechung darin, dass der Befall einer Wohnung durch Ungeziefer den vertraglichen Gebrauch der Mietsache in erheblicher Weise beeinträchtigen kann. Deshalb ist insoweit die Frage von Bedeutung, wer den Ungezieferbefall zu verantworten hat.
Der Befall mit Bettwanzen beispielsweise beeinträchtigt den Gebrauch der Mietsache in erheblicher Weise. In wessen Verantwortungsbereich dieser Befall fällt, unterliegt jedoch grundsätzlich einer Einzelfallbetrachtung. Häufig werden Bettwanzen durch das Einbringen von Taschen, Gepäckstücken oder auch gebrauchten Gegenständen durch den Mieter oder durch dessen Gäste in die Wohnung gebracht.
Bettwanzen sind extrem schwer zu bekämpfen. Auch wenn dieses Ungeziefer häufig durch Mieter in die Wohnung eingebracht wird, ist in der Regel der Vermieter für die Beseitigung verantwortlich, da eine Reise oder der Kauf von gebrauchten Gegenständen nicht als schuldhaftes Verhalten der Mieter ausgelegt werden kann.
Bei massivem Ungezieferbefall sollte auf jeden Fall der Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung informiert werden. Sodann ist die Ursache des Befalls durch den Vermieter zu ermitteln. Bei Rattenbefall sind die Eigentümer sogar verpflichtet, die bezirklichen Gesundheitsämter zu informieren. Das Amt kontrolliert vor Ort, ob die Bekämpfung ordnungsgemäß erfolgt. Der Vermieter muss sodann für die Beseitigung des Befalls Sorge tragen.
Wer trägt die Kosten
Häufig weigern sich Vermieter, die Kosten für den Kammerjäger zu übernehmen. Auch Schädlingsbekämpfungsfirmen geben nicht selten eine falsche Auskunft, wer für ihren Einsatz aufkommen muss – mit dem Ergebnis, dass Bewohner die Kosten dann selber zahlen. Richtig ist: In den allermeisten Fällen hat der Vermieter für die Entfernung des Ungeziefers zu sorgen. Grundsätzlich gilt auch: Der Befall mit Schädlingen ist ein Mangel. Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel zu melden – sonst kann er sich sogar schadensersatzpflichtig machen. Der Vermieter muss den Mangel beseitigen. Einzige Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel schuldhaft verursacht, etwa indem er etwa Mäuse oder Bettwanzen wissentlich eingeschleppt und sich nicht weiter darum gekümmert hat. In der Praxis dürfte das kaum vorkommen. Zudem müsste der Vermieter dies auch noch beweisen können. Wie bei jedem Mangel hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung. Wenn man nach dem Sprühen einige Tage oder Wochen ausquartiert werden muss, hat man Anspruch auf eine angemessene Ersatzunterkunft. Bei einem extremen Befall mit gesundheitsgefährdendem Ungeziefer, beispielsweise Ratten, hat der Mieter gegebenenfalls das Recht zur fristlosen Kündigung. Die Umlage der Schädlingsbekämpfung auf die Betriebskosten ist nur dann zulässig, wenn es sich um regelmäßig anfallende Kosten handelt, etwa bei dem turnusmäßigen Auslegen von Rattenködern.
Pflichten der Mieter
Mieter müssen allerdings auf Hygiene und Sauberkeit achten, damit kein Ungeziefer angelockt werden.
