Entscheidung des BGH zum Ausschluss des Kündigungsrechts

BGH VIII ZR 81/03

Im Dezember 2003 entschied der Bundesgerichtshof erstmals über die Frage, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter nach dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 durch individual-vertragliche Vereinbarung für eine bestimmte Zeit auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichten kann.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter im Oktober 2001 gemäß schriftlichen Mietvertrag eine Wohnung angemietet. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. In einem handschriftlichen Zusatz war vereinbart, dass der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet. Die Mieter hatten ungeachtet dessen den Mietvertrag im Januar 2002 mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt. Der Vermieter verlangte jedoch auch nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist weitere Mietzahlungen.

Der Bundesgerichtshof hat den Anspruch des Vermieters auf weitere Mietzahlungen bestätigt, da er den vereinbarten Kündigungsausschluss für wirksam erachtet. Der Senat sieht in der Vereinbarung keinen Verstoß gegen die neue Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von der neuen kurzen Kündigungsfrist abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.

Auch das seit der Mietrechtsreform am 01.09.2001 geltende Verbot für den Abschluss einfach befristeter Mietverträge spreche nicht gegen die getroffene Vereinbarung. Diese Regelung solle den Mieter nur vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt sei, schützen. Trotz dieser Regelung könnten die Parteien für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten.